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核心提示: 冯仑认为,商业中心的形成依赖于交通和居住形态。只要交通到哪里,人居住到哪里,商业中心就会在哪里。

本报记者晓雨/文 郑联学/图

核心提示

冯仑,与潘石屹、王功权等共同创办房地产企业万通集团,与马云同为湖畔大学“同事”。同时著有《理想丰满》、《野蛮生长》。

19年前马云的一个决策成就了阿里的现在。那么,未来是什么样的?如何根据未来决策现在?15日,冯仑应邀在宜昌作了《察于未萌 布局未来》的演讲,这是一部科幻片,更是一部生意经。

看未来:一天半去月球有可能

如何做一个对未来负责的、胜算的决策?首先要探知未来。“人工智能、大数据、云计算将会比前一波互联网对社会的改变更加深刻。”演讲现场,冯仑带我们走向科幻片一样的未来。

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冯仑演讲现场。

一个未来,是智能化的、万物互联的社会。人们可以与房子说话、跟墙壁聊天;开车不用司机、不堵车、不撞车;车库停车智能化,不用操心;到了餐馆,用手在墙上一抓就可以拿菜单;购物省掉批发商、百货公司,产品进入智能物流仓储,直接送达顾客手中。未来的交通,人类以火箭速度,一天半到两天可到达月球,中午在地球开会,晚上去月亮转一圈呆两天就回来,未来到达火星可能就是三个月的时间。

第二个未来,是生物技术、生命科学带来的深刻改变。生物技术可以培养、再造人体器官,未来的人,有可能是脑机结合的,不完全是父母给的血肉之躯。人的寿命会延长,60岁初恋、70岁出轨、80岁再婚都不再奇怪。如果人变成一个人机结合的特殊的人,不需要吃太多饭、喝太多水,没准到火星、月球生存都挺容易。

对于云计算、大数据、人工智能、生命科学、生物技术带给我们的未来,冯仑说:“无限憧憬,深信不疑。放开你的想象,怎么想象都可以。我们现在必须要做这个判断。我们现在所做的一切都要围绕云计算、互联网去发展未来,这是一个非常大的未来。”

谈现在:新房增量减少房价企稳

冯仑是房地产业发展的“活化石”。他此次来宜,大家也不免要问:今后房价走势如何?

冯仑认为,虽然改革开放40年,但房地产真正市场化只有20年。这20年,中国人均居住面积从1.8平方米变成了现在的32平方米。到现在为止,中国已经盖了很多新住宅了。从市场规律来看,人均GDP在8000美金之前,房地产市场是新房市场,新房市场占主要地位的时代,是房地产业的开发时代。开发时代,房价每年涨10%—15%是常态。但当人均GDP达到8000美金之后,新房市场增量减少。纽约现在卖八套房,只有一套是新房,七套是二手房,北京去年卖六套房,五套是二手房,只有一套新房。当二手房与新房的交易量是1:1时,房价就不会涨那么快。这是规律。除此之外,人口的增量也影响价格,东北现在每年出来的人达200万,东北的房价就会受影响。未来总体来说,新房市场销售量会慢慢减少,房价会企稳,这是普遍趋势。

冯仑说,现在一些三线四线城市的房价已经涨到了一个不容易再涨的价格,因为这些城市外来人口有限,加上经过前十来年的发展,中高收入群体改善了一次住房,市场差不多也被抽干了。

谈未来:房地产或进入“智能时代”

当新房的增量慢慢减少时,未来房地产业会是一番什么样的景象?

冯仑讲了这么一件事:来宜昌的前一天,他在腾讯开会。会场上正在演示未来物业中的景象。演示会在七楼,这时有人在演示屏上捕捉到,一个送快递的机器人正在腾讯办公区域内,于是有人提议呼叫这个机器人。发出指令后,大家在演示屏看到,机器人自己找到电梯,看到上电梯的人很多,很有礼貌地让别人进去,等人少了自己才进去。上楼后,机器人走到会议室门口静候。这个机器人安静、聪明、贴心、礼貌、成本不高。这个机器人为什么能做到这样呢?腾讯整个写字楼区域空间都智慧化了,智能化的世界,让所有的空间都变“聪明”了。

冯仑说,未来的房地产很简单,每一个物业都变得非常“聪明”。所有的住宅小区要实现智慧化管理,腾讯正在做“智慧城市+智慧社区”,阿里在做“城市大脑”。一旦住宅进入互联互通时代,居家生活会变得更“聪明”,购物、照顾老人、看病、叫车、叫外卖、转诊、保安、安防都能智能化解决。甚至你的资产管理,比如房子的定价、挂出去交易都不需要中介,都可以分分钟完成。

未来什么样的房子更值钱?冯仑认为,加入了互联互通,变得“聪明”的房子会更值钱。

另外,随着技术的发展,人们工作、娱乐都可能在家里完成。那么住宅设计上也会有2018年送彩金网站大全变化,住宅将不仅仅是睡觉吃饭的地方。

后开发时代商业不动产生意经

住宅以外,有五大商业地产:写字楼、物流仓储、医疗健康、休闲度假、教育研发。

冯仑认为,这是房地产进入后开发时代后,在住宅之外的最重要的产品形式。冯仑传授了商业不动产未来状态及生意经。

未来的写字楼,会变得很“聪明”。办公区域内公共空间会增加,比如增加健身空间、快餐空间。灵活空间增多,会议室按时间出租。写字楼会越盖越高,里边会有医院、超市、购物中心、酒店、住宅等多种业态。一座高500米的写字楼,除办公出租外,楼顶观光收入、楼体收入可能超过租金。

在经历电商冲击后,人们将重回购物中心。技术进步后,购物中心会增加体验业态,比如,在购物中心,通过技术就可以看到三峡大坝。医疗机构、教育机构进入购物中心,家长送孩子培训,顺便还可以看个病。

现在物流仓储的面积在成倍增加。智能物流是一个大趋势。

医疗健康地产方面,未来医院的空间会随新技术而改变,通过智能化的空间,将设备、病人、医生进行很便捷的联接。

冯仑在演讲中讲了一个故事。很多年前,他曾经参加一个CEO班的学习,班上有马云,也有国美等大的做零售百货公司的人。大家当时打赌,马云说我一定会超过你们,但其他人说不可能。今天,电子商务已经完全改变了我们的生活。当时,很多企业做了相反的决策。也就是说大部分人都做错了对未来的判断。

如何“赌”赢未来?冯仑的演讲给宜昌的企业家和听众带来了不一样的启发。

给宜昌人出“金”点子

在演讲互动环节,冯仑回答了现场观众提出的几个问题。

在回答关于绿色发展、企业转型问题时,冯仑出了一个金点子:现在国家对环保产业有很多补贴政策,但是很多企业不知道这些政策,也不知道如何去申请补贴,相关政策浩如烟海、申请手续十分繁琐,如果办一个相关的咨询公司,为企业提供这样的服务,申请成功了,按比例收取费用,一定会有市场。

还有一位听众提问,宜昌现在有万达商圈、CBD商圈,还有新的商圈在建,宜昌是否会去中心化?冯仑认为,商业中心的形成依赖于交通和居住形态。只要交通到哪里,人居住到哪里,商业中心就会在哪里。多商圈的存在是必然的。

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